A percuciência da Avaliação: Como blindar seu PTAM contra impugnações na era da Inteligência Artificial

A atuação no âmbito da perícia judicial imobiliária transcende a mera atribuição de valor a um bem. Ela exige do profissional — seja ele corretor de imóveis, engenheiro ou arquiteto — uma transição paradigmática: o abandono do empirismo comercial em favor do rigor científico e jurídico.

Como destaco na introdução da minha mais recente obra, “Perícia Judicial Imobiliária: A Visão do Jurista”, o mercado atual carece de profissionais que unam o conhecimento mercadológico à percuciência analítica. A percuciência — essa capacidade de investigar com agudeza, penetração e profundidade — é o elemento basilar que separa uma simples “opinião de valor” de uma prova pericial robusta e inatacável.

A elaboração de laudos periciais é estritamente balizada por um arcabouço normativo rigoroso, consubstanciado na ABNT NBR 14653 e nos ditames do Código de Processo Civil (CPC). O magistrado, ao nomear um perito ou ao analisar o parecer de um assistente técnico, não busca conjecturas; ele demanda a convicção técnica provada. É o domínio teórico e legal que confere ao PTAM a sua excelência e fundamentação irrefutável, blindando-o contra as inevitáveis impugnações inerentes ao litígio.

A importância dessa percuciência metodológica torna-se cristalina quando a teoria é submetida ao crivo da prática judicial complexa.

Recentemente, fui nomeado pelo juízo da Vara Cível da comarca de Ferraz de Vasconcelos (SP) para avaliar um terreno de proporções consideráveis, situado em uma avenida de grande circulação, objeto de uma ação envolvendo melhoramento público. A responsabilidade inerente ao encargo era imensa, e os valores envolvidos, milionários.

O grande óbice técnico do caso residia na escassez quase absoluta de imóveis com características semelhantes (tamanho e localização) na região para servirem de paradigma mercadológico. Como é de praxe em litígios contra a Fazenda Pública, o município apresentou impugnações severas ao valor de venda apurado, buscando defender o erário.

No processo judicial, o inconformismo das partes é a regra. Contudo, se o PTAM apresentar qualquer fragilidade técnica, ele será sumariamente descartado. Foi neste momento crítico que a percuciência e a profundidade técnica salvaram o trabalho.

Diante da falta de elementos idênticos, foi imperativo mergulhar nas metodologias de homogeneização de elementos. Aplicamos rigorosos fatores de transposição, localização, testada e profundidade para encontrar o valor exato do metro quadrado, em estrita observância à NBR 14653. É o domínio inconteste dessas técnicas avançadas que neutraliza a impugnação e consolida a autoridade da prova pericial perante o juiz.

Vivemos um momento de transição tecnológica onde a Inteligência Artificial (IA) promete otimizar rotinas em todas as profissões. Na expertise de avaliações e na perícia, ferramentas de IA podem atuar como excelentes aliadas para a organização de planilhas de elementos comparativos ou na revisão estrutural do texto.

Entretanto, faz-se mister um alerta: devemos usufruir da IA de maneira cautelosa para não cairmos na “alienação algorítmica”.

Delegar o cálculo de homogeneização ou a conclusão do valor de mercado exclusivamente a uma máquina é um risco jurídico incalculável. Algoritmos estão sujeitos a “alucinações” e vieses de dados. No tribunal, a responsabilidade civil e criminal pela prova produzida recai sobre o perito signatário, não sobre o software. A IA deve atuar como assistente de produtividade, mas a validação técnica, o raciocínio crítico e a percuciência jurídica sobre o caso devem permanecer estritamente humanos.

Para atuar com excelência em casos complexos, é imprescindível unir a técnica matemática à estratégia processual. Como Procurador Municipal, Advogado com mais de 11 anos de prática e Perito Judicial cadastrado no TJ-SP desde 2014, vivenciamos diariamente a dinâmica dos tribunais. Sei com exatidão quais falhas metodológicas destroem um laudo e quais fundamentos o tornam inquestionável.

Foi para suprir essa lacuna doutrinária e prática que escrevi o livro “Perícia Judicial Imobiliária: A Visão do Jurista” (Editora Tirant lo Blanch), um manual definitivo para a construção de laudos de excelência.

Extraído diretamente do apêndice do meu livro, preparei um Plano de Trabalho e Checklist de Respostas a Impugnações em PDF. Um material de 2 páginas indispensável para advogados e avaliadores garantirem a conformidade de seus laudos, solicite encaminhando mensagem:

Se você é advogado e possui uma ação imobiliária complexa (desapropriação, usucapião, revisional) ou se é corretor e precisa de respaldo jurídico para seu laudo, atuamos prestando Assistência Técnica Judicial. Analisamos a prova pericial com a percuciência necessária para fortalecer sua estratégia e elaborar quesitos cirúrgicos.

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*Dr. Hélio Silva de Vasconcelos Mendes Veiga é Advogado, Procurador Municipal, Perito Judicial no TJSP, Especialista em Direitos Público e autor de diversas obras jurídicas.